Sejarah apartemen di Indonesia versi SGPC……. bukti bahwa tim penulis Griya Asri Prima 2007 salah

Yap, setelah lama mimin SGPC harus memikirkan masak-masak artikel baru yang harus dikeluarkan sebelum akhir Mei 2022, kini mimin baru bisa menentukannya. Ialah artikel istimewa mengenai sejarah apartemen di tanah air kita. Iya, salah satu hunian berlantai banyak yang dihuni oleh ratusan hingga ribuan orang dalam satu bangunan, dengan fasilitas-fasilitas menarik.

Dalam artikel khusus ini, Setiap Gedung Punya Cerita akan membahas jalan sejarah sesungguhnya dari perkembangan apartemen di Indonesia. Sebagai perbandingan, mimin comot seluruh catatan “sejarah” versi Griya Asri Prima yang kadang menjadi rujukan sebagian penulis sejarah real estate Indonesia.

Apa kata Griya Asri Prima

Berikut merupakan nukilan sejarah apartemen di Indonesia menurut buku “Indonesia Apartment: Design, Concept, Lifestyle” edaran Griya Asri Prima alias majalah Griya Asri pada tahun 2007. Itu zaman mayoritas pembaca SGPC dan bahkan mimin yang nulis blog ini masih baru lulus sekolah dasar dan menginjak SMP.

Dan ini yang mereka katakan sebagai perkembangan apartemen di Tanah Air (mimin skip sebagian paragraf, terutama berkaitan dengan data pasok apartemen di ibukota):

Kehadiran hunian vertikal atau apartemen di Jakarta berawal pada tiga dasawarsa yang lalu. Sekitar tahun 1974 berdiri sebuah apartemen Ratu Plaza di Jalan Jenderal Sudirman, Jakarta Selatan, dengan jumlah unit apartemen 54 unit. Ratu Plaza adalah mix-used building antara hunian dan pusat perbelanjaan. Pusat perbelanjaan Ratu Plaza sendiri sampai 1980-an adalah pusat perbelanjaan tempat kaum the haves (menengah-atas ke atas) Jakarta berbelanja.

Pada tahun 1980an berdiri sebuah apartemen di kawasan Kuningan Jakarta Selatan, tepatnya di Jalan Taman Rasuna Said, yaitu Apartemen Taman Rasuna. Apartemen ini banyak dihuni kaum ekspatriat karena kawasan Kuningan dikelilingi oleh gedung-gedung perkantoran yang kebanyakan berskala internasional dan kantor-kantor kedutaan dari berbagai negara. Apartemen Taman Rasuna inilah yang kemudian menjadi pelopor pembangunan apartemen-apartemen lainnya di Jakarta

Seiring dengan meningkatnya kebutuhan dan permintaan akan apartemen, bangunan apartemen banyak dibangun, khususnya di kawasan Jakarta Selatan yang sampai sekarang masih menjadi pilihan favorit untuk kawasan hunian. Satu demi satu apartemen dibangun antara lain apartemen Taman Rasuna, Setiabudi Residence, Senayan City, Marbella Kemang, the Capital, the Grove Condominium, Pacific Place, Casablanca Mansion, Bellagio Mansion, The Bellezza Permata Hijau, the Peak, the Pakubuwono Residence dan masih banyak lagi.

Meskipun Jakarta Selatan tetap menjadi primadona, pada gilirannya apartemen juga dibangun di empat wilayah Jakarta lainnya. Di Jakarta Timur dibangun apartemen Patria Park. Di Jakarta Barat dibangun antara lain apartemen Seasons City, Mediterania Garden Residence, Taman Semanan, City Resort, Permata Eksekutif dan Permata Surya. Di Jakarta Pusat antara lain Mediterania Boulevard Residence, Salemba Residence, Jakarta Residence, Thamrin Residences dan Sudirman Park. Di Jakarta Utara antara lain dibangun Apartemen Marina Mediterania, The Summit, Kelapa Gading Square, Paladian Park dan Gading Mediterania

……..

Sekarang ini pembangunan apartemen juga mulai merambat ke beberapa kota besar di Indonesia antara lain di Bandung dibangun apartemen Ciumbuleuit Residence dan Marbella Dago Pakar dan di Surabaya dibangun apartemen The Regency at City of Tomorrow.

……..

Griya Asri Prima, 2007, hal. 9-11

Rekonstruksi versi SGPC

Dan dengan hadirnya Setiap Gedung Punya Cerita yang memanfaatkan publikasi dari masa lalu, jelas tulisan Griya Asri Prima ini berubah menjadi sebuah karangan fiksi. Mari awali dari paragraf pertama, ketika mereka mengklaim bahwa Ratu Plaza adalah apartemen pertama di Jakarta. Blog ini membuktikan, ada apartemen yang lebih duluan muncul di Ibu Kota Indonesia.

Siapa sebenarnya yang pertama hadir di Indonesia? (1951-1980)

Ialah Arjuna Plaza di Slipi yang memegang status apartemen pertama di Jakarta, itupun tidak menghitung rumah susun milik instansi pemerintahan/ABRI yang dibangun terlebih dahulu. Dengan 36 unit apartemen seluas 120 m², apartemen Arjuna Plaza sudah bisa dimanfaatkan sejak April tahun 1976. Awalnya populer di kalangan ekspatriat yang menjadi sasaran pasarnya, sejak 1980an apartemen ini beralih fungsi menjadi mess diklat Bank BNI.

Tetapi, di seluruh Indonesia, apartemen di Jalan Irian Barat dan Jalan Sumatera di Surabaya adalah yang pertama. Disebutkan oleh Josef Prijotomo – di artikel Majalah Konstruksi tahun 1994 (lihat referensi), meneruskan penuturan Ben F. van Leerdam – bahwa apartemen ini dirancang atas pertimbangan fungsi dan anggaran.

Apartemen yang dirancang dan diborong oleh Tijderman & Kirkind ini, menurut Murtijas Sulistiowati di artikel Majalah Konstruksi lain di bulan November 1993, dibangun pada tahun 1951. Kedua apartemen ini masih ditinggali, tetapi apartemen di sisi Jalan Irian Barat dalam kondisi kurang terawat. Seterusnya, hunian bertingkat banyak mutlak menjadi domain pembangunan di Jakarta.

Ada apartemen lain yang dibangun di tahun 1970an menurut catatan majalah SWA pada tahun 1988, yaitu Wisma Fairbanks (Wisma Fajar 1, 1977, sekarang mangkrak) serta maisonette Cik’s di Menteng (1979, kini sudah digusur dan sekarang berdiri Cik’s Mansion). Sementara Apartemen Ratu Plaza yang berlokasi di kawasan Senayan, Jakarta Pusat (berdasarkan batas administratif) baru dibangun mulai 1977 hingga rampung pada bulan Februari 1980, mendahului pusat belanja dan gedung kantornya. Apartemen berlantai 13 itu tercatat memiliki 44 unit per data Majalah Konstruksi edisi Agustus 1980. Gedung Kantor, ajaibnya tidak disebutkan oleh Griya Asri Prima.

Griya Asri Prima mengarang bebas (1980-1989)

Penelusuran Setiap Gedung Punya Cerita selanjutnya juga membuat paragraf kedua sejarah apartemen versi Griya Asri Prima jadi sebuah karangan bebas. Untuk dasawarsa 1980an, ada lebih banyak lagi apartemen yang dibangun di kota metropolitan, semisal California Town Houses alias Regensi Kalifornia di Cilandak (Jakarta Selatan, 1983), Apartemen Jayakarta (Jakarta Pusat, 1982, versi Pudjiadi Prestige), Garden Wing Hotel Borobudur (1986), Menara Pondok Indah (1987), Apartemen Senopati (1987), Apartemen Park Royale (1988), Apartemen Slipi (1988) dan Apartemen Sultan (1987-89).

Faktor di balik pembangunan massal di dasawarsa 1970an akhir dan awal 1980an lebih banyak didorong oleh boom minyak di Indonesia. Disebutkan oleh artikel di majalah SWA, tenaga industri migas banyak datang ke Indonesia dan membutuhkan penginapan setara hunian, dekat dengan perkantoran dan fasilitas umum seperti lapangan olahraga, tempat rekreasi dan pusat belanja. Sementara faktor adanya apartemen di akhir dasawarsa 1980an sangat membingungkan, karena pengembang masih keukeuh membangun apartemen ditengah penurunan harga minyak.

Tiga kemungkinan yang muncul dibalik semuanya, adalah disahkannya UU Rumah Susun pada tahun 1985 dan masih ramainya kebutuhan apartemen bagi orang asing. Pemberitaan TEMPO pra-bredel pada 1988 mencatat bahwa faktor dipilihnya apartemen sebagai hunian para ekspat adalah keamanan.

Terus, ke mana Apartemen Taman Rasuna yang dikatakan dibangun di tahun 1980an? Masih berupa tanah. Kebenarannya mimin bahas di bagian ketiga, setelah ini.

Dari apartemen mewah ke apartemen menengah (1990an)

Bagian 1990an ini murni merupakan versi SGPC tanpa perbandingan dari versi sebelumnya, karena di bukunya, Griya Asri Prima tidak melakukan riset mendalam mengenai perkembangan apartemen di zaman ini.

Tahun 1990 pembangunan apartemen memang terlihat sepi. Dalam catatan SGPC, hanya Apartemen Palm Court (132 unit) yang menyelesaikan pembangunannya di zaman Dilan. Setahun berikutnya juga tidak banyak memberikan apartemen baru, terdiri dari Apartemen Summerville Kelapa Gading dan Pondok Club Villas. Salah satu faktor penghalangnya adalah lebih pada kebijakan uang ketat yang mengendalikan pinjaman dana ke swasta, okupansi apartemen yang sempat turun ke 75 persen di tahun 1988 dan saat itu pengembang properti fokus membangun ruang kantor dan mal yang kebutuhannya lagi ramai-ramainya.

Namun, pada tahun 1990 dan 1991, pembangunan apartemen mulai menggeliat lagi. Semua berkat kondisi pasar yang menguntungkan, yaitu dari pasar ekspatriat, dimana Jones Lang Wootton saat itu mencatat 100 persen apartemen sewa di kota Metropolitan tersewa dan sektor properti lain (industri, rumah tapak dan kantor) akan dalam kondisi melesu. Terbukti, apartemen yang selesai dibangun di tahun 1992 (PCV II, Prapanca dan Le Cristal), turut diserbu penyewa.

Di dasawarsa yang sama pasar apartemen digegerkan oleh kemunculan apartemen gelar strata alias hak milik dan kemunculan apartemen di luar Jakarta. Apartemen hak milik pertama di Indonesia adalah Mangga Dua Court yang dikembangkan Duta Pertiwi dan dibangun dari 1992-1993. Apartemen berwarna pastel tersebut, ketika diperkenalkan, laku keras di pasaran.

Nah, disinilah sebenarnya Apartemen Taman Rasuna muncul di blantika pembangunan real estate Indonesia. Di tahun 1993, Bakrie menawarkan apartemen tersebut dengan harga 2/3 harga apartemen pesaing, yaitu sekitar Rp. 2,5 juta/m² (setara 25 juta rupiah/m² sekarang). Hasilnya, baik tahap pertama dan keduanya laku keras. Proyek tersebut selesai bertahap dari 1997, 1998 dan 2004. Kemunculan ATR juga mulai memicu pengembang untuk menjual apartemen-apartemen bagi kelas menengah di Indonesia yang ingin merasakan sensasi tinggal di dalam rumah susun.

Pasar apartemen pada akhirnya jenuh di tahun 1995-96, dan memburuk karena krisis moneter 1998, membuat sebagian proyek apartemen mangkrak. Faktornya cukup banyak, seperti kelebihan stok, apartemen hak milik yang disewa lagi oleh pemiliknya entah apa alasannya, bahkan diperburuk oleh keputusan pengembang mengubah apartemen milik menjadi sewa karena ketiadaan pembeli, dan kredit dalam dolar yang marak di Indonesia sehingga mudah dipengaruhi oleh anjloknya nilai tukar di tahun 1997-98.

Luar Jakarta pun dapat jatah apartemen (1990an)

Tidak hanya kota Jakarta yang mendapat jatah rumah susun apartemen. Sejak awal 1990an, beberapa kota di Indonesia mulai ketiban apartemen-apartemen baru. Sasarannya banyak, ada yang menyasar eksekutif pabrik atau harapannya orang-orang Indonesia maupun ekspat.

Semua diawali dari kota-kota mandiri Lippoland di Cikarang dan Karawaci, masing-masing Apartemen Crown Court dan Kondominium Golf Karawaci di kurun 1993-1994, mengincar kalangan ekspatriat pabrik di wilayah masing-masing. Terkhusus Kondo Golf Karawaci, proyek tersebut laku keras sehingga Lippo berani untuk melangkah lebih jauh dengan membangun Apartemen Amartapura di Karawaci, yang akhirnya selesai dibangun di tahun 1997, dan Menara Matahari (gabungan kantor dan apartemen mewah) setahun kemudian.

Keluar wilayah Jabodetabek, baru Surabaya dan Medan yang bisa merasakan pembangunan hunian berlantai banyak oleh pengembang swasta. Pemerintah sebelumnya membangun rumah susun di Palembang dan Surabaya di dasawarsa 1980an, tetapi saat ini mimin SGPC belum mendapatkan gambaran penuhnya (dibahas lain hari).

Di Surabaya, berdasarkan catatan mimin, apartemen kedua dan ketiga yang dibangun (dan rampung) ada dua, yaitu Apartemen Puncak Marina (Februari 1996) dan Kondominium Regensi di Tunjungan Plaza (abstrak, 1996). Baik Regensi dan Puncak Marina sudah diperkenalkan sejak 1994, sementara proyek lainnya selesai dibangun di tahun 1997. Sayangnya, hampir semua apartemen yang dibangun saat itu mengincar kalangan atas dan ekspatriat yang ceruk pasarnya terlalu kecil di kotanya arek Bonek ini sehingga banyak rencana yang tidak sesuai harapan (semisal Apartemen Graha Famili hanya bisa membangun 4 dari 14 menara apartemennya karena proyeksi pasar yang tidak realistis).

SGPC mungkin bisa memasukkan Apartemen Adistana sebagai apartemen pertama di Kota Pahlawan, namun bagi blog ini, kegagalan pengembang dalam menyelesaikan pembangunan Adistana membuatnya tersingkir dari sejarah apartemen untuk saat ini. Terkait mengapa SGPC menyebut Medan sebagai kota luar Jakarta lain dengan apartemen, mimin memperkirakan Apartemen Hotel Danau Toba Internasional dibangun di tahun 1990an. Sayangnya plakat peresmiannya tidak pernah dieksploitasi oleh netizen Indonesia dan tak terlihat jelas dari mobil Google Street View. Wasiat akan nihilnya perhatian masyarakat Indonesia pada sejarah non-kebangsaan/politik.

Pascakrismon (2000an-sekarang)

Mimin menjadikan perkembangan apartemen pasca-krismon sebagai bahan penutup karena terbatasnya data yang ada. Yang pasti, pasca krismon, pembangunan apartemen berlantai banyak berlangsung di seluruh kota-kota besar di Indonesia, beberapa diantaranya adalah yang pertama di kota tersebut, sebagai efek positif dari membaiknya, atau bahkan booming ekonomi Indonesia serta daya beli masyarakat dalam negeri. Pernyataan paragraf tiga hingga enam buku Griya Asri Prima sepertinya cukup akurat buat jalan sejarah pembangunan apartemen pasca-krismon, tetapi tidak seratus persen memotret perkembangan apartemen di Tanah Air.

Namun, ditengah masih berjalannya pembangunan apartemen dan semakin berkembangnya hunian berlantai banyak tersebut, satu halangan besar yang terlihat, sejak tahun 1991 hingga sekarang, adalah sulitnya meyakinkan masyarakat membeli unit apartemen.

Referensi tambahan

1. Saraswati (1988). “Bisnis Rumah Jangkung.” Majalah SWA No. 3/IV, Juni 1988, hal. 30-31
2. Sorita (1991). “Rumah susun bagi berpenghasilan menengah: Masih banyak kendala.” Majalah Konstruksi No. 160, Agustus 1991, hal. 62-63
3. HB Supiyo; Amal Taufiq; Danang Kemayan Jati et. al. “Yang Masih Tetap Laris”. Majalah SWA No. 12/VII, Maret 1992, hal. 30-32
4. “100% Occupancy for Jakarta Apartments.” Property Link No. 14, Mei 1992, hal. 36
5. Agung Firmansyah; Robinson P.; Suwardi (1992). “Menanti Musim Panen Tiba.” Majalah Prospek, 5 September 1992, hal. 56-57
6. Didin Abidin Masud; A. Ulfi; Linda Gumelis et. al. (1992). “Adu Cepat Memetik Laba.” Majalah Prospek, 21 November 1992, hal. 16-19
7. V. Elisawati; Didi Djamaludin; Danang Kemayan Jati et. al. (1993). “Untung Rugi Investasi di Apartemen.” Majalah SWA No. 5/IX, Oktober 1993, hal. 20-24
8. Rahmi Hidayat (1993). “Sekilas Arsitektur Kota Pahlawan.” Majalah Konstruksi No. 187, November 1993, hal. 20-23
9. Josef Prijotomo (1994). “Perjalanan Gedung Jangkung Surabaya.” Majalah Konstruksi No. 191, Maret 1994, hal. 23-25
10. Hadi Prasojo (1995). “Bersaing di Pasar Yang Masih Lemah.” Majalah Properti Indonesia No. 17, Juni 1995, hal. 78-80
11. Indra Utama; Tjatursari S.; Zornia (1996). “Menunggu Pasar Kembali Pulih.” Majalah Properti Indonesia No. 24, Januari 1996, hal. 48-49
12. Annual Report Pudjiadi Prestige 2014, diakses 28 Mei 2022 (arsip)
13. Boy Leonard (2022). “Masyarakat Indonesia Belum Terlalu Berminat Terhadap Apartemen.” Rumah.com, 8 April 2022. Diakses 28 Mei 2022 (arsip)