Apartemen Taman Rasuna

Menjulang hebat di samping GOR Soemantri Brodjonegoro di Jalan H.R. Rasuna Said, Setiabudi, Jakarta Selatan (atau menterengnya bernama Kuningan), berdiri Apartemen Taman Rasuna, kumpulan 17 menara apartemen berlantai sekitar 28 sampai 33 yang dikembangkan oleh PT Bakrie Swasakti Utama yang merupakan salah satu anak perusahaan Grup Bakrie.

Kumpulan apartemen berukuran besar tersebut dirancang oleh Arkipuri Mitra pimpinan Paul Tan bersama dengan kantor Arkipuri di Hongkong (Architects Pacific), dan memiliki kurang lebih 4.268 unit apartemen dan kamar hotel yang dibangun (sudah termasuk Aston Rasuna di menara 3 dan 4).

Semua bermula dari keinginan Pemda DKI Jakarta yang ingin merevitalisasi GOR Soemantri Brodjonegoro melalui skema Bangun, Guna dan Serah. Tawaran tersebut diterima Grup Bakrie, konglomerat milik tokoh bisnis dan politik kontroversial Aburizal Bakrie, yang menerima hak pengelolaan GOR Soemantri Brodjonegoro selama 48 tahun plus surat izin penunjukkan penggunaan lahan (SIPPT) ~13 hektar dengan imbalan penyelenggaraan kompetisi olahraga mahasiswa secara tahunan dan karcis masuk ditentukan Pemprov.

Tahun 1993 pasar apartemen ternyata masih menjanjikan, namun dengan masih tingginya minat membeli apartemen, Bakrie yang awalnya akan mengembangkan apartemen mewah 200 unit dan 40-50 kapling rumah tapak, memutuskan untuk bertaruh membangun sangat banyak unit apartemen kelas menengah. Apartemen Taman Rasuna pun mulai diperkenalkan ke masyarakat pada bulan Juli 1993, direncanakan memiliki 26 menara dengan jumlah unit apartemen yang tersedia mencapai 4.000 buah.

Sebulan kemudian, sehari setelah HUT RI ke-48, Bakrie mulai membuka penjualan apartemen tersebut, dan di hari penjualannya saja langsung diserbu ribuan orang yang berminat. Pihak Bakrie menyatakan bahwa sudah ada 2.300 unit yang ludes terjual di tahap pertama – 1.300 di hari perdana saja, dan dilanjutkan ke penjualan tahap kedua pada Oktober 1993 sebanyak 1.142 unit. Harga unit yang tersedia dijual dari 130 juta sampai 320 juta rupiah (nilai 1993) tergantung jenis unit dan tahap yang dibeli, 700 diantaranya dibeli. Di tengah perjalanan, akhirnya diputuskan bahwa hanya ada 15 menara apartemen karena ada beberapa lahan yang dimanfaatkan untuk jalan akses masuk.

Konstruksi dilakukan oleh dua perusahaan berbeda: perusahaan Perancis Dragages et Travaux Publics di 11 menara di utara, dan Wijaya Karya, BUMN pemborongan mendapat jatah 4 menara di sektor selatan. Walau ditunjuk sebagai kontraktor ATR, peran PT Pembangunan Perumahan dalam pembangunan di sektor selatan tidak dijelaskan oleh Majalah Konstruksi. Sebagai proyek yang saat itu dianggap sangat berani menjual unit apartemen dengan harga miring di kawasan sekelas Kuningan, beberapa orang justru meragukan bahwa proyek tersebut bisa terbangun.

Kenyataannya, pembangunan apartemen ini berlangsung lancar (selain terlambat oleh masalah tanah di jalan akses) hingga krisis moneter menerjang. Kompleks dengan biaya pembangunan sekitar Rp 500 milyar (nilai 1994) ini mulai dibangun Maret 1994 (pilling, konstruksi utama dari Agustus 1994) hingga April 1997 untuk menara 6, 7, 8 dan 9, dan sisanya dalam waktu sekitar enam bulan, sementara sebagian menara 3 dan 4 mangkrak akibat krisis moneter, dan akhirnya bisa dirampungkan sebagai Hotel & Apartemen Aston Rasuna dan dibuka resmi sejak bulan Mei 2004, atas kontrak Aston International dan Bakrieland, yang diteken pada 2003. Penjualan Apartemen Taman Rasuna berlangsung sampai tahun 2005.

Pada tahun 2006, Bakrie Swasakti Utama, setelah digabung ke dalam Bakrieland, memperkenalkan apartemen barunya yaitu The 18th Residence Taman Rasuna. Apartemen ini memiliki 32 lantai, 750 unit apartemen dan dijual dalam dua tahap yaitu menara utara dan menara selatan karena masih tingginya minat pembeli/investor membeli apartemen (Menara Selatan dirilis pada Mei 2005, sementara Menara Utara menyusul pada Februari 2006). Konstruksi apartemen tersebut dilakukan oleh Hutama Karya secara bertahap dari tahun 2005 hingga selesai keseluruhannya pada tahun 2007 dan diserahterimakan pada 29 Juli 2007, mengakhiri pengembangan Apartemen Taman Rasuna keseluruhan. Tak ada catatan arsitek The 18th Residence.

Pengelolaan apartemen sudah dikelola secara mandiri oleh penghuni apartemen (Perhimpunan Pemilik dan Penghuni Satuan Rumah Susun Apartemen Taman Rasuna, P3SRS ATR) sejak 2015 melalui Badan Pengelola ATR, setelah 18 tahun dikelola bersama dengan Bakrie Swasakti Utama. Pasca-pengambilalihan, Apartemen Taman Rasuna mengalami pelbagai renovasi sarana dan prasarana apartemen seperti jalan untuk pejalan kaki, sepeda dan lift, dan membangun taman bernama Octagon Wave, berlokasi di dekat menara 6, yang menjadi obyek wisata kaum Instagram metropolitan. Desainnya yang berbentuk segi delapan melambangkan kebahagiaan, kemenangan dan kemakmuran bagi penghuni apartemen tersebut yang kebetulan juga bentuknya segi delapan.

Hotel Aston mengelola menara 3 dan 4 selama 17 tahun. Awal tahun 2021, Bakrie Swasakti Utama dan Hotel Horison meneken kesepakatan untuk mengelola menara 3 dan 4 ATR, dan difinalisasi menjadi Hotel Horison Suites & Residence Rasuna Jakarta mulai 1 April 2021.

Penggebrak pasar apartemen Indonesia

Keputusan Bakrie menjual apartemen dengan jumlah unit semelimpah itu, dengan sasaran kelas menengah di lokasi presitius semacam Jalan H.R. Rasuna Said, berhasil membelah kalangan properti di Jakarta.

Seperti yang dilaporkan media massa khusus seperti majalah Prospek dan Bisnis Properti, selanjutnya Properti Indonesia, pengusaha properti seperti Jhonny Widjaja dari Tigaraksa (pengembang Apartemen Ascott), dan analis properti dari Procon Indah memuji langkah Bakrie sebagai sebuah langkah yang hebat dan sebagai pemberi warna baru dalam blantika properti apartemen dan yang paling berani dengan apartemen seluas ini.

Analis properti lain, seperti Gilbert Wiriadinata, mencatat bahwa Apartemen Taman Rasuna bisa membuat kompetitornya yang mewah terjegal. Pujian lain datang dari sumber-sumber anonim yang diterima majalah Prospek terkait perhitungan skala ekonomis yang matang seperti pembebasan lahan.

Kritik dari beberapa pihak jauh lebih keras lagi. Dari laporan Majalah SWA, manajer konsultan Procon Indah, Bayu Utomo, malah kelihatan skeptis dengan pandangan dan pujian teman sesama Procon. Menurutnya, kepada SWA, “Saya tak yakin kalau apartemen ini dihuni oleh pemiliknya,” merujuk ke investor yang membeli borongan unit apartemennya, dan memprediksi pasar apartemen sewa akan semakin muram karena mayoritas diantaranya akan disewakan kembali. Tetapi, per 2003, Apartemen Taman Rasuna sudah dihuni oleh lebih dari 3.000 keluarga, atau setara 60 RT dengan 1 RT diisi 50 keluarga.

Di sisi lain, beberapa kritik lebih menitikberatkan pada tidak masuk akalnya sasaran pasar, mengingat Bakrie menjual apartemen kelas menengah dengan harga murah di kawasan Segitiga Emas. Seorang pejabat perusahaan Bakrie lainnya, kepada KOMPAS, membeberkan alasan murahnya Apartemen Taman Rasuna, yaitu kualitas bangunannya “kurang seprima” apartemen sejenis.

Tetapi, bagi penggemar berat dunia pencakar langit Indonesia, Apartemen Taman Rasuna setidaknya bisa dihormati sebagai penggebrak pasar apartemen Indonesia, dan menjadi penyadaran bahwa kelas menengah adalah pasar yang sangat manis bagi pengembang.

Profil, arsitektur dan struktur Apartemen Taman Rasun

Seluruh masterplan dan rancangan arsitektur Apartemen Taman Rasuna dirancang oleh tim arsitek dari Architects Pacific dan Arkipuri Mitra pimpinan Paul Tan. Dengan total unit mencapai 4.269, terdiri dari 3.069 unit apartemen ATR, 750 unit apartemen The 18th Residence Taman Rasuna, 226 unit apartemen dan 224 unit apartemen servis untuk Horison Suites & Residence. Karena besarnya jumlah apartemen yang dibangun oleh pengembang, mimin SGPC menyajikan tabel untuk detail apartemen selengkapnya. Informasi di bawah belum 100 persen benar karena ketiadaan data yang mimin bisa dapatkan di dunia maya maupun melalui koleksi koran/majalah.

Desain Apartemen Taman Rasuna yang cukup repetitif dan besar dan berbentuk segi delapan diambil sebagai akibat dari penggunaan skala ekonomi dalam pembangunannya, serta meminimalisir setiap unit apartemen bertemu pandang sebagai jaminan privasi penghuninya. Menara T6 hingga 18th Residence berbagi podium berlantai 5 yang menurut perancangnya sebagai strategi memaksimalkan pemandangan dari unit apartemen serta sebaran cahaya matahari dan sirkulasi udara. Gedung podium tersebut dimanfaatkan sebagai gedung parkir, pertokoan dan Rasuna Office Park, dan atapnya menjadi fasilitas umum seperti taman, taman bermain anak-anak, kolam renang dan arena futsal/basket.

Menariknya, perancangan ATR dilakukan di Hong Kong karena faktor sumber inspirasi, mengingat kota tersebut memiliki koleksi apartemen sejenis.

Luas lantai keseluruhan (alias gross) Apartemen Taman Rasuna, di luar 18th Residence, adalah 410 ribu m², 330 ribu m² diantaranya adalah ruang untuk apartemen dan 80 ribu m² adalah podiumnya, sementara luas lantai bersihnya (Net Lettable Area (NLA)) adalah sebesar 266.477 m².

Eksterior ATR adalah lapis cat warna pastel, dengan jendela berwarna terang dibingkai oleh rangka aluminium perunggu. Namun warna elegan tersebut sudah dicat ulang oleh pengelola baru, P3SRS ATR, dengan cat warna abu dan sedikit elemen putih. Secara struktur, Apartemen Taman Rasuna memanfaatkan perpaduan pondasi bored pile dan rakit, dan struktur beton bertulang dengan tembok geser (shear wall) diterapkan di menara lift (core) dan sayap yang juga berguna sebagai dinding pembatas unit apartemen.

Profil properti

Secara properti, Apartemen Taman Rasuna, sebagai penggebrak pasar, terbagi ke dalam tiga jenis yaitu 1 kamar tidur (56 – 57 m²), 2 kamar tidur (74 m²) dan 3 kamar tidur (90 – 91 m²), dan dibanderol saat pertama dijual dari harga 130 hingga 196 juta rupiah, namun di pemasaran tahap kedua naik menjadi 190 hingga 320 juta rupiah. Setiap lantainya pada umumnya diisi oleh 8 unit apartemen.

The 18th Residence yang berbentuk kotak, kontrasnya, hanya memiliki dua jenis unit, yaitu 1 kamar tidur dan 2 kamar tidur, menurut laporan seorang ekspatriat yang menjelajah apartemen di ibukota.

Horison Suites & Residence Rasuna Jakarta

Horison Suites & Residence menempati menara 3 dan 4 ATR dan difungsikan sebagai apartemen servis dan apartemen, dengan total jumlah unit yang digunakan adalah 450 unit (226 apartemen dan 224 hotel). Hotelnya sendiri terbagi ke dalam 5 jenis kamar yaitu superior, executive, grand executive, family suite dan Horison Suite, dan dibagi kembali bergantung jumlah kasur yang ada.

Horison Suites & Residence Rasuna juga tersambung dengan Apartemen Taman Rasuna. Namun itu tidak berarti mereka tidak menyediakan kolam renang dan rumah makan (Mezza Restaurant & Bar). Horison Suites juga memiliki, seperti halnya hotel berbintang lainnya, ruang rapat berkapasitas maksimal 400 orang dan terbagi ke dalam 8 tipe.

Data dan fakta

Referensi

1. II (1993). “Dibangun 4.000 Apartemen Untuk Kalangan Eksekutif.” KOMPAS, 10 Juli 1993, hal. 2
2. ast/rul (1994). “Apartemen Taman Rasuna Akan Segera Dibangun.” KOMPAS, 9 Agustus 1994, hal. 2
3. Dhn (1993). “Bakrie Group Bangun Kompleks Apartemen Senilai Rp. 600 Milyar.” Media Indonesia, 9 Juli 1993, hal. 7
4. A. Rasyid Muhammad (1993). “Pemasaran Tahap Dua Apartemen Taman Rasuna Dimulai: Bakrie Kian Jaya di Properti.” Media Indonesia, 8 Oktober 1993, hal. 7
5. mul (1997). “Info Jabotabek: Taman Rasuna Diserahkan Kepada Pembeli.” KOMPAS, 8 April 1997, hal. 3
6. “Apa dan Siapa: Apartemen Taman Rasuna.” KOMPAS, 13 April 1997, hal. 11
7. ksp (2003). “Apartemen Taman Rasuna Sebagai Contoh.” KOMPAS, 26 Juli 2003, hal. 19
8. Musfihin Dahlan (1994). “Apartemen Taman Rasuna Macet?” Majalah Properti Indonesia No. 5, Juni 1994, hal. 49
9. Nukman Luthfie; Rahayu Widayanti; Robinson Pagaribuan (1993). “Bakrie Menggebrak di Segitiga Emas.” Majalah Prospek, 28 Agustus 1993, hal. 16-19
10. Nukman Luthfie (1993). “Layakkah Proyek Apartemen Bakrie?” Majalah Prospek, 28 Agustus 1993, hal. 22-23
11. V. Elisawati; Didi Djamaludin; Danang Kemayan Jati et. al. (1993). “Untung Rugi Investasi di Apartemen.” Majalah SWA No. 5/IX, Oktober 1993, hal. 20-24
12. Nukman Luthfie (1993). “Kuncinya adalah Economics of Scale.” Majalah Prospek, 28 Agustus 1993, hal. 22-23
13. Indra Utama; Widayat (1996). “Yang Meleset dan Tepat Janji.” Majalah Properti Indonesia No. 27, April 1996, hal. 58-60
14. Bineratno; Herman Syahara (1993). “Perang Harga Apartemen di Kelas Menengah.” Majalah Bisnis Properti, September 1993, hal. 73-76
15. AA (1997). “Bakrie Serahkan Apartemen.” Majalah Properti Indonesia No. 40, Mei 1997, hal. 10
16. “Soft Launching North Tower The 18th Residences Taman Rasuna.” Halaman resmi Bakrieland Development, 25 Februari 2006, diarsip 23 Juni 2006
17. Annual Report Bakrieland, diarsip 23-24 Juli 2014
    1. 2005
    2. 2006
    3. 2007
18. Profil Hotel Aston Taman Rasuna di halaman resmi Bakrieland, diarsip 11 Januari 2012
19. Annual Report Bakrieland 2020, diakses 26 Januari 2022 (arsip)
20. Halaman resmi Apartemen Taman Rasuna, diarsip 5 Februari 2005
21. “Tentang Kami.” Badan Pengelola Apartemen Taman Rasuna, diakses 26 Januari 2022 (arsip)
22. Saptiwi Djati Retnowati (1998). “Apartemen Taman Rasuna, Tampil Dalam Pesona Oktagonal.” Majalah Konstruksi No. 273, Juli 1998, hal. 10-11
23. Saptiwi Djati Retnowati (1998). “Apartemen Taman Rasuna, Utamakan Segi Fungsional.” Majalah Konstruksi No. 272, Juni 1998, hal. 44-48
24. Febryan A.; Erdy Nasrul (2021). “Suka Duka di Apartemen Taman Rasuna.” Republika (edisi pelanggan), 16 Februari 2021, diakses 26 Januari 2022 (arsip)
25. Ririn Indriani (2021). “Horison Hotels Group Tambah Brand Collection di Kawasan Rasuna Epicentrum.” Suara.com, 15 April 2021, diakses 26 Januari 2022 (arsip)
26. Ichsan Emrald Alamsyah (2021). “Dikelola P3SRS, Apartemen Taman Rasuna Kini Punya Wajah Baru.” Republika (edisi gratis), 5 Januari 2021, diakses 26 Januari 2022 (arsip)
27. Halaman resmi Arc-Pac USA (penerus Architects Pacific), diakses 26 Januari 2022 (arsip)
28. Julien (2020). “The 18th Residence“. All Jakarta Apartments, 16 Maret 2020. Diakses 26 Januari 2022 (arsip)

Lokasi