Kota Kasablanka

Masih bingung ke mana? Mimin SGPC belum pernah mengunjungi, tapi banyak yang menyarankan. Ini adalah superblok Kota Kasablanka (selanjutnya disingkat Kokas), sebuah proyek dari Pakuwon Jati yang berlokasi di Jalan Raya Casablanca, Tebet, Jakarta Selatan. Superblok tersebut telah memulai aktivitasnya sejak 2012 dengan dibukanya Mal Kota Kasablanka disusul dengan gedung perkantoran 88 @ Kasablanka, Prudential Centre dan Menara Pakuwon serta empat menara Casa Grande Residence yang dibangun bertahap jua.

Kota Kasablanka dirancang oleh tim arsitek dari NBBJ dan Airmas Asri, dibangun bertahap mulai 2007 hingga selesai bertahap dari mall pada 2012; disusul kantor 88@Kasablanka, Prudential Centre dan apartemen Casa Grande menara utara (Montreal/Montana) serta menara selatan (Avalon/Mirage) setahun kemudian dan diakhiri dengan dibangunnya perkantoran Pakuwon Tower dan trio Casa Grande lainnya, Angelo, Bella dan Chianti.

Sejarah Kota Kasablanka: Eksis sebelum krisis moneter

Pengembang Graha Java adalah seorang gitaris handal (1994-96)

Sejarah Kota Kasablanka bisa ditarik sejak 1994, saat bisnis properti di Jawa sedang gencar membangun apartemen. Di lahan Kokas sekarang, dahulu direncanakan sebuah apartemen bernama Java House alias Graha Java yang dikembangkan oleh perusahaan bernama Setdco Grahamandura, yang menjadi upaya gitaris Kantata Takwa dan SWAMI, Setiawan Djody untuk menggebrak dunia properti yang sulit ditebak dan rumit penerapannya.

Formatnya, menurut advertorial di Majalah Properti Indonesia edisi September 1994 – nyaris mirip dengan proyek Apartemen Taman Rasuna punya Bakrieland – 9 menara apartemen berlantai 27 hingga 32 lantai yang menampung 2.040 unit apartemen, tetapi disertai mal empat lantai yang bergaya arsitektur klasik a la Puri Indah Mall. Semuanya rancangan tim arsitek Airmas Asri yang kelak akan membantu Pakuwon mewujudkan tampilan modern arsitektur Kokas.

Kota Kasablanka era Danamon (1996-99)

Andaikan Graha Java jadi dibangun, mungkin tidak akan ada Pakuwon dan Kokas, dan Djody menjadi pemain berpengaruh di dunia properti, seperti yang dirasakan pengusaha kontroversial Aburizal Bakrie dan Taman Rasuna-nya. Yang terjadi justru sebaliknya; proyek tersebut tidak terealisasi, dan bahkan di tahun 1996, Majalah Properti Indonesia – majalah yang juga menerbitkan advertorial Graha Java – mengabarkan lahan tersebut diakuisisi Bank Danamon dan Djody mengembalikan uang pembeli unit apartemennya.

Bank swasta tersebut mengutus Bentala Sanggrahan, pengembang Anggana Danamon alias Sampoerna Strategic Square sekarang, untuk membangun kompleks bernama Kota Kasablanka, dan diumumkan ke media massa paling tidak sejak 1997.

Proyek ini sudah merupakan superblok sejati, terdiri dari sebuah menara perkantoran Wisma Casablanca, apartemen Graha Kastilla, mal berlantai lima Plaza Casablanca, dan hotel Anggana Radisson Plaza. Proyek keroyokan Development Design Group (sekarang BCT Design Group) dan CallisonRTKL itu sudah dibangun paling tidak 1997, melalui kerjasama operasional Total Bangun Persada, Kaliraya Sari dan Pembangunan Perumahan.

Sayangnya, krisis moneter langsung menghajar sendi industri konstruksi Indonesia, sehingga banyak proyek yang langsung macet, termasuk Kota Kasablanka yang akhirnya ikut macet karena proyek ini dibiayai oleh Danamon.

Sukses terbangun di tangan Pakuwon Group setelah melalui serangkaian perjuangan (Tahap 1, 1999-2012)

Pada 1999, Badan Penyehatan Perbankan Nasional melalui Bentala Kartika Abadi merencanakan menjual proyek Kota Kasablanka yang terlanjur mangkrak tersebut. Dalam perkembangannya, per 2006 proyek macet tersebut telah diakuisisi oleh PT Elite Prima Hutama, bagian dari Grup Pakuwon. Menariknya, saat akan dibangun, Pakuwon diperingatkan oleh para praktisi feng shui untuk tidak melanjutkan proyek Kokas, karena energi negatif yang berasal dari lokasinya yang dekat pemakaman Menteng Pulo yang berimbas pada keberlangsungan bisnis superblok tersebut. Tahu adanya potensi besar dari arus pengunjung dari Jakarta Timur dan Bekasi, pengembang asal Surabaya itu tetap menggeber proyek dan mendobrak advis feng shui.

Dalam rencana awalnya, tidak banyak perubahan yang didapat dari rencana awal ke rencana Elite Prima Hutama. Ada perkantoran, dua menara apartemen, hotel, dan pusat belanja yang direncanakan menampung 6.000 keendaraan roda empat. Namun, pembangunannya baru dimulai pada Oktober 2006 dengan Waskita Karya menggarap pekerjaan struktur mal ini, yang berarti ini adalah mal ketiga yang dikembangkan Pakuwon di Jakarta setelah Blok M Plaza 15 tahun yang lalu dan Gandaria City secara bersamaan.

Lagi-lagi, penyelesaian proyek Kota Kasablanka menemui batu sandungan. Februari 2009, Waskita Karya tiba-tiba menyetop pembangunan superblok tersebut, mengklaim bahwa Pakuwon belum membayar kontrak lanjutannya. Pihak Pakuwon membantah keras keterangan pihak Waskita saat itu. Sayangnya, BUMN pemborong itu mengundurkan diri pada April 2009, entah apa alasannya padahal pembayaran sisa kontraknya sudah jadi. Pakuwon kepada harian KONTAN mengatakan bahwa kontraknya dengan Waskita hanya sampai disitu saja alias membangun mal dan sebagian struktur perkantoran dan apartemen.

Mesin rumor di forum Skyscrapercity menerima informasi bahwa Acset Indonusa melanjutkan proyek Kota Kasablanka pada April 2010, yang pada akhirnya terkonfirmasi di halaman portofolio sayap konstruksi Astra Internasional itu. Proyek tersebut akhirnya tetap berjalan lancar tanpa drama. Di tengah jalan, rencana hotel di atas mal berubah menjadi perkantoran menara kedua Eighty8. Kota Kasablanka beserta pemiliknya, Elite Prima Hutama, diintegrasi ke Pakuwon Jati sejak 1 November 2011.

Tercatat menara selatan Casa Grande tutup atap keseluruhan pada 21 Februari 2011, disusul dengan penandatanganan kesepakatan dengan para calon penghuni pada 27 April tahun yang sama dan penutupan atap menara utara Casa Grande dan perkantoran Eighty8 pada 9 April 2012. Proyek tahap pertama Kota Kasablanka baik apartemen Casa Grande dan dua menara perkantoran bernama Eighty8 @ Kota Kasablanka selesai keseluruhan pada 2013; malnya sendiri memulai operasionalnya pada 28 Juli 2012. Tenant dan beberapa fasilitas pendukung mulai dibuka belakangan hari; The Kasablanka, balai serbaguna resmi Kokas, mulai beroperasi April 2013. Proyek ini menghabiskan biaya investasi Rp. 2,7 triliun (2012).

Kokas kian berkembang (Tahap II, 2014-2019)

Saat pembangunan Kokas tahap pertama akan mendekati rampung, Pakuwon Jati sedang mengembangkan tahap kedua superblok yang berada di belakang mal, direncanakan akan berdiri dua menara apartemen dan tiga gedung perkantoran. Namun, dalam realisasinya, per Juli 2012 pihak Pakuwon mengatakan bahwa tahap keduanya terdiri dari tiga menara apartemen dan satu menara kantor.

Setahun kemudian, sekitar 2013 Pakuwon mulai menjual unit apartemen Casa Grande Residence kedua, trio Angelo, Bella dan Chianti, dan memulai penjualan per menara secara bertahap. Namun, pembangunan apartemen dan kantor menjulang sarat kaca itu baru dimulai 2015 dengan ditekennya kesepakatan dengan kontraktor kerjasama operasional Lotte Engineering & Construction dengan Totalindo Eka Persada.

Proyek tahap kedua Kokas bisa dikatakan relatif lancar, dengan apartemen Casa Grande tahap kedua bisa tutup atap secara simbolis pada Mei 2017 dan diselesaikan bertahap 2018-2019. Unit apartemen dan perkantoran strata title di Pakuwon Tower diserahkan pada konsumen di rentang 2018 hingga 2019.

Tetapi, Pakuwon Tower masuk pasar perkantoran di tengah tingginya ketersediaan ruang kantor di Ibukota, sehingga pengembang kesulitan mendapatkan penghuni yang kebanyakan mengincar ruang kantor di pusat kota. Terlebih dengan kehadiran gedung seperti Menara Astra, Sequis Tower, hingga Millennium Centennial Centre yang lebih tinggi dan banyak menyediakan ruangan perkantoran premium kelas A.

Profil Kota Kasablanka: The Casagrandes dari Maroko – atau Menteng Pulo?

Seperti yang sudah disinggung di awal, Kokas memiliki mal berukuran jumbo dengan gedung perkantoran bernama Prudential Centre – alias menara B Eighty8 @ Kota Kasablanka di atasnya, dengan empat menara apartemen dan dua gedung perkantoran yang berdiri sendiri, dibangun dua tahap. Keseluruhannya merupakan rancangan tim arsitek NBBJ dan Airmas Asri (Data dari spekulasi di forum Skyscrapercity, mengingat SGPC kurang yakin dengan kebenarannya. Laporan tahunan Pakuwon tahun 2011 menyebut bahwa “Keempat tower kondominium …… ini dirancang oleh biro arsitek ternama yang juga membuat desain The Sail Apartment, Singapura“, secara tidak langsung merujuk pada NBBJ); yang disebut terakhir menangani tahap II Kokas secara mandiri.

Tahap I – Eighty8, menara Avalon/Mirage dan Montreal/Montana dan Mal Kokas

Menghitung jumlah luas lantainya, total luas lantai tahap pertama mencapai 296.368 m² (kemungkinan luas lantai yang bisa disewa) atau luas kasarnya disebut mencapai 570.000 m². Konsep Mal Kota Kasablanka diadopsi dari nama Jalan Casablanca itu sendiri, yaitu “Magnificent Morocco” (Maroko yang Menajubkan). Rilis pers Kota Kasablanka mengatakan bahwa tema tersebut diejawantahkan melalui penggunaan mosaik kaca warna-warni dari warna hijau hingga biru pada eksterior bangunan, untuk mendapatkan kesan seperti mozaik benteng kuno di negeri eksotis Afrika Utara itu.

Sementara untuk memperkuat kesan modernnya, bentuk gedungnya mengadopsi langgam dekonstruktivisme – kata rilis pers seolah-olah berdiri miring macam Menara Pisa, sedikit menyimpang dari tema Maroko. Bahkan salah satu penghuni utama dari mal ini menerapkan ciri khasnya masing-masing, seperti Sogo yang ikut-ikutan terjangkit nuansa dekonstruktivisme melalui pintu masuk asimetrisnya yang konon terinspirasi cangkang kerang. Ini tidak berlaku di apartemen Casa Grande yang tampilannya stereotipikal, tetapi konsep mozaiknya bisa dilihat di bagian teratas bangunan.

Mal Kota Kasablanka merupakan bangunan yang paling dikenal dari superblok ini. Ia memiliki lima lantai dan dua lantai bawah tanah dengan luas lantai semi-kasar 111.136 m². Penghuni yang menonjol di mal ini merupakan nama-nama familiar untuk kalangan menengah ke atas, dan serupa dengan mal Pakuwon lainnya di Surabaya, seperti department store Sogo (lantai 1-3/G, UG dan 1); Transmart dan Electronic City (basemen/LG); Marks & Spencer, Zara, H&M, Pull & Bear, Sephora, Bershka (lantai 1/G), ACE Hardware, Planet Sports Asia, Celebrity Fitness (lantai 3/1); Informa, Kidz Station, Toys Kingdom, Chipmunk’s, Amazing D’caribbean, bioskop XXI, Decathlon, Sports Station (lantai 4/2) serta taman olahraga Rockstar Academy (lantai 5/3). Di lantai yang sama dengan Rockstar Academy terdapat ruang serbaguna The Kasablanka yang menampung 3.000 orang dan lima ruang rapat.

Mal ini juga menyediakan pelayanan pujasera bernama Food Society di lantai UG alias lantai dua, dan belakangan ada Little Tokyo (menyimpang dari konsep awal Maroko) dan Food Street. Saat dibuka, Mal Kota Kasablanka pernah dihuni oleh Eat & Eat, sebuah restoran yang membawa citra asli Maroko, memperkuat tema mal tersebut. Sayang sekali restoran di lantai 2 (4 struktur) tersebut sudah tutup.

Mal Kokas merupakan salah satu mal terpopuler di Jakarta, mayoritas dikunjungi oleh masyarakat dan pegawai asal Bekasi dan/atau Jakarta Timur yang bekerja di pusat kota melalui Jalan Casablanca/K.H. Abdullah Syafe’i. Pakuwon mencatat bahwa rata-rata pengunjung (per 2017) mencapai 65-70 ribu saat hari kerja, 75-120 ribu saat akhir pekan. Sukses keramaian tersebut setidaknya bisa melunturkan citra horor kawasan Casablanca, termasuk underpass Satrio/Casablanca.

Sementara itu, Kokas tahap pertama memiliki dua menara perkantoran yaitu Gedung A Eighty8 berlantai 34 seluas 57.320 m² (netto) serta Gedung B Eighty8 alias Prudential Centre dengan 21 lantai sudah termasuk podium mal seluas 31.546 m² (netto). Awalnya, Prudential Centre yang bentuknya menyiku tersebut sempat direncanakan sebagai hotel. Tenant yang menempati gedung ini, sesuai namanya adalah Prudential (kantor kedua), Hewlett-Packard, dan Fonterra.

Casa Grande Residence tahap pertama terdiri dari dua menara yang diberi nama menara utara (Montreal/Montana) serta menara selatan (Avalon/Mirage) seluas 96.299 m² dan memiliki 32 lantai, yang menampung masing-masing 602 dan 475 unit yang terbagi ke dalam lima tipe unit. Sayangnya, kami tidak mendapat rincian yang paling pas mengenai pembagian unit tersebut selain ada tiga tipe unit hunian seperti tipe klasik Victoria alias tipe G seluas 101 m², tipe kontemporer klasik alias tipe B seluas 159 m² dan terakhir tipe loft modern minimalis seluas 191 m². Pihak Pakuwon mengatakan di hari tutup atap menara selatan bahwa apartemen tersebut memiliki konsep weekdays home atau rumah di hari kerja bagi orang-orang yang muak menghadapi kemacetan Jakarta setiap hari.

Tahap II – Pakuwon Tower, menara-menara Angelo, Bella dan Chianti

Perluasan tahap kedua hanya terdiri dari dua menara apartemen Casa Grande Residence dan sebuah menara kantor Pakuwon Tower, dengan total luas lantai bersih sekitar 201.500 m². Dua menara Casa Grande Residence tahap kedua yang dibangun terdiri dari menara Angelo dan Bella (satu bangunan, berbeda blok) serta menara Chianti, yang keseluruhannya memiliki 43 lantai dan 5 lantai bawah tanah dengan luas lantai bersih 36.900 m² untuk Angelo, 36.800 m² untuk Bella dan 47.300 m² untuk Chianti.

Tahap kedua apartemen ini menampung 1.176 unit apartemen, terbagi ke dalam beberapa jenis unit dua kamar tidur dan tiga kamar tidur, dari yang terkecil dua kamar tidur seluas 64 m² hingga terluas yaitu tiga kamar tidur seluas 129 m². Fasilitas umum yang tersedia ada kolam ozon, kolam renang biasa, lintasan jogging, tempat pertemuan umum dan fasilitas olahraga lainnya seperti sasana kebugaran, lapangan tenis, basket dan futsal.

Sementara Pakuwon Tower yang desainnya meneruskan konsep tahap I memiliki 42 lantai struktur dan 5 basement dengan luas lantai bersih 80.200 m². Secara isi, gedung setinggi 196 meter ini tersedia baik dalam bentuk sewa maupun bentuk hak milik (gelar strata). Tenant yang paling menonjol di gedung ini adalah lokapasar daring Shopee Indonesia berikut signage di atap gedung.

Data dan fakta

Tahap 1

Tahap 2

Referensi

1. Advertorial (1994). “Java House: Membangun Lingkungan Bernuansa Kultural.” Majalah Properti Indonesia No. 8, September 1994, hal. 13-18
2. Tjatursari S.; Zornia Saphira Devi (1996). “Terseok karena latah.” Majalah Properti Indonesia No. 32, September 1996, hal. 27-28
3. Advertorial (1997). “Kota Kasablanka: Konsep Gaya Hidup Baru yang Lebih Menyenangkan.” Majalah Properti Indonesia No. 42, Juli 1997, hal. 43A-43D
4. Bambang Budiono (1998). “Akibat fatal “kawin terselubung.” Majalah Properti Indonesia No. 52, Mei 1998, hal. 16-17
5. Arini Yunita (2000). “BPPN akan jual tanah ribuan hektar.” Majalah Properti Indonesia No. 1076, Mei 2000, hal. 15-16
6. “Daftar aset properti yang ada di Holdco-AMI.” Majalah Properti Indonesia No. 1076, Mei 2000, hal. 17-18
7. Arief Prasetyo (2006). “Kota Kasablanka: Proyek prestisius di jantung Kota Jakarta.” Bisnis Properti (Panangian) No. 32, April 2006, hal 124
8. “Kota Kasablanka Mulai Dibangun.” Investor Daily, 18 Oktober 2006, diakses via Skyscrapercity pada 18 Oktober 2006
9. Ali Imron (2009). “Dana seret, pembangunan Kota Kasablanka macet.” KONTAN, 2 Februari 2009. Diakses 6 Oktober 2023 (arsip)
10. Ali Imron (2009). “Waskita Karya resmi cabut dari Kota Kasablanka.” KONTAN, 27 April 2009. Diakses 6 Oktober 2023 (arsip)
11. Thread Kota Kasablanka di Skyscrapercity, diakses 6 Oktober 2023
12. Halaman resmi Pakuwon Jati:
    • Annual Report (2011, 2012, 2013, 2015, 2017, 2019)
    • Presentasi perusahaan (disarankan baca presentasi dari 2015 sampai 2020 untuk Kokas)
13. “Pakuwon Jati ‘beli’ Superblok Kasablanka dari Pakuwon Permai Rp. 1,3 triliun.” Bisniscom, 1 November 2011. Diakses 7 Oktober 2023 (arsip)
14. Halaman resmi PT Acset Indonusa, diakses 6 Oktober 2023 (arsip)
15. Halaman resmi Airmas Asri, diarsip 12 Februari 2019
16. Nur Januarita Benu (2012). “Investasi Rp. 2,1 triliun untuk bangun Kota Kasablanka tahap 1.” Okezone, 28 Juli 2012, diarsip 29 Juli 2012.
17. RD Kandi (2012). “Rampungkan Kota Kasablanka, Pakuwon Anggarkan Rp. 2,2 triliun.” Rumah dot com, 17 Juli 2012. Diakses 6 Oktober 2023
18. Advertorial (2009). “Nikmati Broadway di Hunian Bergengsi Kota Kasablanka.” KOMPAScom, 4 Maret 2009. Diakses 7 Oktober 2023 (arsip)
19. Natalia Ririh (2011). “Casa Grande Residence usung konsep weekdays home.” KOMPAScom, 21 Februari 2011. Diakses 7 Oktober 2023 (arsip)
20. Arsip halaman resmi Kota Kasablanka, diarsip 19 September 2012 (halaman resmi 2023)
21. Press release (tanpa tanggal). “Kota Kasablanka, Superblok terbaru dengan konsep Maroko.” Halaman resmi Kota Kasablanka, diarsip 2 November 2012
22. Press release (2012). “Mal terbaru bergaya mozaik Maroko dengan ’Modern Concept Shopping’.” Halaman resmi Kota Kasablanka, 28 Juli 2012. Diarsip 2 November 2012
23. Ely Rahmawati (2012). “Elite Prima tuntaskan dua proyek Kasablanka.” Bisnis Indonesia, 10 April 2012. Diarsip 22 September 2012
24. Anto Erawan (2012). “The Kasablanka targetkan revenue Rp. 24 milyar.” Rumah dot com, 17 September 2013. Diakses 7 Oktober 2023
25. Im Suryani (2014). “Konstruksi Kota Kasablanka 2 segera dimulai.” Rumah dot com, 16 Juni 2014. Diakses 7 Oktober 2023
26. Halaman resmi Totalindo Eka Persada, diakses 7 Oktober 2023 (arsip)
27. Halaman resmi Haerte Widya Engineering, diakses 8 Oktober 2023 (arsip)
28. Halaman resmi Casa Grande Residence (menara A.B.C.), diakses 7 Oktober 2023 (arsip)
29. Halaman resmi Pakuwon Office, diakses 7 Oktober 2023 (arsip)
30. Mohammad Ridwan (2017). “Pakuwon Group topping off Casa Grande Residence Phase II.” Lensa Indonesia, 8 Mei 2017. Diakses 8 Oktober 2023 (arsip)
31. Mutiara Nabila (2019). “Pakuwon Sulit Mencari Penyewa Ruang di Pakuwon Tower Kasablanka.” Bisniscom, 10 Oktober 2019. Diakses 8 Oktober 2023 (arsip)
32. “Kota Kasablanka, Sukses Setelah Mengabaikan Ramalan Feng Shui.” Transaksi Property, 10 September 2017. Diakses 8 Oktober 2023 (arsip)

Lokasi