Kondominium Rajawali

Kondominium Rajawali adalah apartemen kembar hak milik yang dikembangkan dan dibangun oleh PT Jaya Nur Sukses, patungan antara Pemerintah Provinsi DKI Jakarta melalui PT Pembangunan Sarana Jaya dengan kelompok bisnis Timur Djaja Group melalui PT Nur Sukses, yang selama ini belum memiliki pengalaman membangun apartemen (Kondominium Rajawali adalah properti kedua yang dibangun oleh Grup Timur Djaja setelah Panin Life Centre). Apartemen yang berdiri megah di tengah lautan perumahan tapak di Rajawali, Jakarta Utara itu merupakan lahan Pemprov DKI, dimana mereka menyediakan tanahnya untuk membangun apartemen ini.

Perencanaan dan studi pembangunan apartemen ini sudah dilakukan sejak 1990 dan baru direalisasikan pada tahun 1993 di tengah maraknya pembangunan apartemen saat itu. Namun, sama seperti Kondominium Menara Kelapa Gading dan Apartemen Taman Rasuna dan berbeda dengan apartemen lainnya di Jakarta, Kondominium Rajawali menyasar kalangan menengah dan menengah ke bawah dan disediakan dalam jumlah besar dan murah, dengan harga rata-rata 1,6 juta rupiah/m² nilai 1993).

Ketika pertama dirilis pada akhir tahun 1993, menara Edelweiss dan rumah bandar yang merupakan tahap pertama Kondominium Rajawali laku 60 persen menurut pihak pengembang. Sukses tersebut mendorong pengembang membangun apartemen tahap kedua, bernama Menara Chrysant, pada akhir 1995, yang dikabarkan laku 75 persen saat krisis moneter menghajar. Rencana membangun menara ketiga seperti yang diharapkan, justru tidak terwujud oleh faktor krismon tersebut.

Karena nasib kedua apartemen ini berbeda pasca-pembangunan, mimin blog Setiap Gedung Punya Cerita membagi tulisan ini ke dalam dua subbagian.

Menara Edelweiss (Tahap I)

Menara Edelweiss merupakan tahap perdana dari Kondominium Rajawali. Menara ini dibangun oleh Tatamulia Nusantara Indah dimulai pada November tahun 1993 dengan pemancangan tiang pondasi oleh perusahaan PT Sinar Pancang Indonesia, dan selesai pembangunannya sekitar Agustus 1995, dan dirancang oleh tim arsitek dari Team 4 untuk arsitektur dan Ketira Engineering untuk strukturnya.

Tahap perdana kondominium berlantai 28 dan dua basement memiliki 368 unit dan 2 menara yang tertempel menjadi satu, yang dibagi ke dalam tiga tipe unit standar (berdasarkan jumlah kamar tidur dari 1 sampai 3 buah) dan penthouse 4 kamar tidur, dengan luas unit bervariasi dari 71 m² hingga 284 m². Fasilitas yang disediakan terdiri dari kolam renang, taman, parkiran dan pertokoan (termasuk diantaranya Indomaret). Di utara Menara Edelweiss adalah 17 unit rumah bandar berlantai 2 dan 3 yang berfungsi hanya sebagai pembatas di utara kompleks.

Secara desain, tidak banyak spesialisasi yang ditemukan dari Menara Edelweiss – perancangannya harus mengadaptasi kebiasaan masyarakat Indonesia yang lebih suka tinggal di rumah biasa, seperti layout unit apartemen dan juga maksimasi cahaya di beberapa sudut, mulai dari jendela di ruang tidur hingga koridor lift.

Ir. Sunata dari Team 4 mengatakan bahwa pemanfaatan koridor tertutup seperti pada apartemen lain tidak memberi rasa nyaman bagi penghuninya yang belum terbiasa hidup di apartemen luar negeri, sehingga perlu ruang terbuka pada koridor.

Eksteriornya menggunakan warna hijau terang sebagai variasi, dan memiliki bentuk atap dan jendela sebagai identifikasi ciri khas Indonesia. Sementara struktur yang dimanfaatkan adalah beton bertulang, balok dan tembok geser untuk lift, dan dalam upayanya mengirit biaya, pelat lantai digunakan sebagai plafon gedung.

Menara Chrysant/The H Residence Amethyst Tower (Tahap II)

Pada tahun 1995 Jaya Nur Sukses, sukses menjual Menara Edelweiss, mulai memperkenalkan Menara Chrysant. Berbeda dengan Edelweiss yang berfokus pada penghuni keluarga dengan harga murah meriah, Chrysant menyasar pembeli muda dengan kebutuhan ruang yang lebih kecil, dengan unit yang tersedia hanya terdiri dari 1 dan 2 kamar tidur dengan luas per unit 31 sampai 51 m². Seperti kakaknya, apartemen ini dirancang oleh tim arsitek Team 4 untuk rancang desainnya dan Davy Sukamta & Partners untuk strukturnya. Total terdapat sekitar 1.716 unit apartemen yang tersedia di apartemen dengan luas lantai kasar 59 ribu meter persegi ini.

Pembangunan Menara Chrysant berlangsung dari Juli 1996 hingga pertengahan tahun 1998, setelah mengalami beberapa keterlambatan akibat krisis moneter 1997-98 yang menghajar sistem keuangan dan properti dalam negeri. Pembangunannya dilakukan oleh kerjasama operasi Binamaint dan Hutama Karya.

Jangan berharap SGPC membahas panjang lebar arsitektural gedung ini. Secara desain, sangat terlihat kaku dan tidak menonjol selain rancangan dasarnya mengikuti menara Edelweiss yang lebih meng-Indonesia, bahkan pemilihan warnanya tidak selaras.

Namun, apartemen dengan 39 lantai dan 1 basement tersebut memiliki tinggi antar lantai yang lebih kecil yaitu 2,6 meter berkat disingkirkannya pemakaian balok lantai, dan memanfaatkan beton precast – yang kelak akan mendominasi blantika konstruksi se-Indonesia. Biaya konstruksi terhitung mencapai Rp. 84 milyar nilai pra-krismon (1997).

Sayangnya, semenjak selesai dibangun, banyak masalah merundungi tahap kedua kondominium ini. Segera setelah selesai dibangun, muncul sengketa antara Jaya Nur Sukses dengan pihak Hutama Karya terkait pembayaran biaya konstruksi serta pembangunannya yang ternyata sampai saat itu belum kelar dan sebagian terhuni sehingga memunculkan tuntutan hukum dari para konsumen.

Pada tahun 2013, Pemda DKI Jakarta memutuskan melepas saham kepemilikan pengembang Kondominium Rajawali. Setahun kemudian, polemik tersebut baru bisa terselesaikan saat Hutama Karya membeli Chrysant Tower dan membenahi apartemen tersebut sebagai H Residence Amethyst Tower, membangun fasilitas tambahan dan gedung parkir berlantai 10, mencat ulang eksterior, dan menjual sendiri 924 unit di lantai teratas (18A-39) yang belum sempat terisi. Apartemen tersebut tetap melanjutkan sasaran pangsa pasar lamanya yaitu pembeli muda alias dalam bahasa zaman medsos “millennial”. Sejak November 2018, 60 unit diantaranya mulai dikelola oleh startup hotel asal India, OYO Rooms, sebagai kamar hotel.

Data dan fakta

Menara Edelweiss

Menara Amethyst/H Residence Kemayoran

Referensi

1. Muthiah Alhasany (1993). “Rajawali Condominium.” Majalah Bisnis Properti, November 1993, hal. 63
2. Bambang Budiono; Gatot; Edo (1993). “Model Arsitektur Sebagai Prestise.” Majalah Bisnis Properti, November 1993, hal. 24-25
3. Nukman Luthfie (1993). “Masih Ada Celah Pasar.” Majalah Prospek, 13 November 1993, hal. 44
4. dal (1993). “Pemda DKI dan Swasta Membangun Kondominium”. KOMPAS, 2 November 1993, hal. 7
5. Dwi Ratih; Saptiwi Djati Retnowati (1995). “Kondominium Rajawali, Desain yang Kompak untuk Kelas Menengah.” Majalah Konstruksi No. 212, Oktober 1995, hal. 49-53
6. Joego Herwindo; Saptiwi Djati Retnowati (1995). “Kondominium Rajawali, Bentuk mengikuti fungsi bangunan.” Majalah Konstruksi No. 212, Oktober 1995, hal. 31-35
7. Putusan Mahkamah Agung No. 484 K/Pdt.Sus-Pailit/2013
8. Lenny Tristia Tambun (2013). “Merugi, Dua BUMD Didivestasi.” Beritasatu, 15 Maret 2013. Diakses 19 Januari 2022 (arsip)
9. Adisti Dini Indreswari (2014). “HK Realtindo tambah menara baru di H Residence.” KONTAN, 14 Juli 2014. Diakses 19 Januari 2022 (arsip)
10. Dityasa H. Forddanta (2015). “HK Realtindo geber sejumlah proyek.”KONTAN, 12 Februari 2015. Diakses 20 Januari 2022 (arsip)
11. Padre (2018). “Amethyst Kemayoran Dikelola OYO Hotels, Begini Harga Sewanya“. Properti Terkini, 4 November 2018. Diakses 20 Januari 2022 (arsip)
12. Halaman resmi HK Realty, diakses 20 Januari 2022 (arsip)

Lokasi